حجت الاسلام هادی: پیش‌نویس بنگاه‌ها هیچ اثر حقوقی ندارد

معاون حقوقی قوه قضاییه گفت: در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاوران املاک صرفاً موظف به درج اطلاعات اولیه در سامانه ثبت هستند.

کد خبر: ۷۸۵۷۶۹

تاریخ: ۲۴ مهر ۱۴۰۴ - ۱۷:۵۴

به گزارش   دفاع‌پرس از لرستان، حجت‌الاسلام والمسلمین «مهدی هادی» معاون حقوقی قوه قضاییه در همایش ملی «تحلیل و نقد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که در خرم‌آباد برگزار شد، با اشاره به اهمیت اجرای دقیق این قانون اظهار داشت: برای شناخت ابعاد آن باید سه ماده کلیدی را بررسی کرد؛ ماده یک، ماده ده و ماده سه. این سه ماده به‌نوعی اضلاع اصلی قانون الزام محسوب می‌شوند و تحقق کامل آنها موجب شفافیت و نظم در فرآیند نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول خواهد شد.

معاون حقوقی قوه قضاییه در توضیح ماده یک این قانون گفت: بر اساس مفاد این ماده، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد، تمامی معاملات و اقدامات حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی درج و ثبت شود. به گفته او، این ماده ارتباط مستقیمی با ماده ده دارد که خود بر ایجاد سامانه ثبت اسناد غیررسمی تأکید دارد.

وی ادامه داد: پس از گذشت یک سال از راه‌اندازی این سامانه، هر عمل حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول تنها در صورت ثبت در سامانه معتبر خواهد بود. البته تبصره چهار ماده یک، استثنایی است که وابستگی به ماده ده ندارد. اگر ثبت در سامانه انجام نشود، آن عمل حقوقی فاقد اعتبار اجرایی است؛ یعنی باطل تلقی نمی‌شود، اما حاکمیت از آن حمایت نخواهد کرد و دعاوی مرتبط با چنین اسنادی قابلیت استماع نخواهد داشت.

هادی با اشاره به ماده ده قانون الزام گفت: هدف این ماده ایجاد سامانه‌ای برای ثبت اسناد غیررسمی است تا صاحبان اسناد عادی ظرف دو سال، مدارک خود را در آن ثبت کنند. پس از پایان مهلت دو ساله، این اسناد باید مسیر رسمی شدن را طی کنند و در نتیجه مشمول ماده یک خواهند شد. به این ترتیب، تکلیف اسناد عادی و رسمی در چارچوب مشخصی قرار می‌گیرد.

معاون حقوقی قوه قضاییه در بخش دیگری از سخنان خود ماده سه را یکی از مهم‌ترین بخش‌های این قانون دانست و گفت: در قانون جدید سه مسیر برای ثبت معاملات طراحی شده است؛ مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی و استفاده از قرارداد‌های تیپ. مسیر نخست همان روند سنتی ثبت رسمی است که در این قانون تقویت شده، اما مسیر دوم و سوم تحولاتی اساسی را رقم می‌زنند.

وی افزود: در گذشته مشاوران املاک پس از تنظیم قرارداد، سندی عادی میان طرفین تنظیم می‌کردند که در بسیاری موارد منشأ اختلافات بعدی بود. در قانون جدید بنگاه‌ها دیگر مجاز به صدور سند نیستند و صرفاً باید اطلاعات پیش‌نویس معامله را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند. این پیش‌نویس نه سند رسمی است و نه عادی و حتی اجازه چاپ یا امضا ندارد تا از طرح دعاوی احتمالی جلوگیری شود.

هادی با اشاره به موضوع تعرفه دلالان گفت: طبق تبصره ماده سه، دلال یا بنگاه‌دار تنها نقش واسطه را دارد و دریافت وجه پیش از اتمام معامله ممنوع است. بر اساس آیین‌نامه‌ای که اخیراً به تصویب هیئت وزیران رسیده، ۵۰ درصد حق‌الزحمه دلال در پایان معامله و در دفترخانه پرداخت می‌شود. او یادآور شد که مطابق قانون تجارت، دلال صرفاً واسطه‌ای میان دو طرف معامله است و مستحق دریافت اجرت تنها پس از نهایی شدن معامله خواهد بود.

معاون حقوقی قوه قضاییه ادامه داد: در تبصره دو ماده سه، طرحی با عنوان «قرارداد تیپ» پیش‌بینی شده است که به موجب آن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است زمینه دسترسی مشاوران املاک به سامانه ثبت رسمی را فراهم کند. این اقدام موجب می‌شود شهروندان بتوانند از طریق بنگاه و با استفاده از این قرارداد‌های متحدالشکل، معاملات خود را به‌صورت رسمی و از طریق سامانه انجام دهند.

وی افزود: در این چارچوب، اگر شهروندی از طریق قرارداد تیپ معامله‌ای انجام دهد، اطلاعات آن به‌صورت خودکار در سامانه ثبت می‌شود و نیاز به مراجعه مجدد به چند مرجع مختلف وجود نخواهد داشت. این روند از بروز تخلفات و قرارداد‌های صوری جلوگیری می‌کند و امنیت معاملات را افزایش می‌دهد.

هادی در ادامه با اشاره به چالش‌های گذشته در مسیر ثبت اسناد گفت: پیش از این، فرآیند ثبت سند با چند گلوگاه اداری روبه‌رو بود که عملاً موجب اتلاف زمان مردم می‌شد. از جمله این گلوگاه‌ها، استعلام‌های مالیاتی و بیمه‌ای بود که معمولاً با تأخیر‌های طولانی همراه بود.

معاون حقوقی قوه قضاییه توضیح داد: طبق اصلاحات انجام‌شده در تبصره دو ماده چهار، سازمان امور مالیاتی موظف است پاسخ استعلام‌های مالیاتی را به‌صورت آنی ارائه دهد. همچنین بر اساس ماده پنج که درواقع محتوای ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی را تبیین می‌کند، سازمان تأمین اجتماعی نیز باید در لحظه وضعیت بیمه معوق اشخاص را اعلام کند تا فرآیند ثبت سند متوقف نماند.

وی در پایان تأکید کرد: اجرای کامل سه ماده اصلی این قانون نیازمند یکپارچگی داده‌ها میان نهاد‌های مختلف است. زمانی که دستگاه‌های اجرایی و حاکمیتی اطلاعات خود را به‌صورت منسجم و هماهنگ به اشتراک بگذارند، فرآیند ثبت معاملات اموال غیرمنقول به‌طور کامل الکترونیکی، شفاف و بی‌نیاز از مراجعات مکرر مردم خواهد شد.

انتهای پیام/