نهضت ملی مسکن؛ دستاوردها و چالشهای پیش رو
گروه جامعه دفاعپرس: نهضت ملی مسکن به عنوان یکی از کلانترین پروژههای عمرانی و اجتماعی دولت در دهه جاری، با هدف تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد و متوسط و جبران عقبماندگیهای تاریخی بخش مسکن کلید خورد. این طرح که وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را در بازهای چهارساله داده بود، اکنون در میانه مسیر اجرایی خود با مجموعهای از دستاوردهای ملموس و در عین حال چالشهای ساختاری عمده روبهرو است. بررسیهای میدانی و کارشناسی نشان میدهد که اگرچه این نهضت توانسته امید به خانهدار شدن را در قشرهای وسیعی از جامعه زنده نگه دارد و سازوکارهای جدیدی را در تأمین زمین و مالی وارد مدار کند، اما موانعی همچون تورم افسارگسیخته مصالح، کمبود زیرساختهای شهری و کندی در تأمین مالی؛ سرعت و کیفیت پیشرفت آن را تحتالشعاع قرار داده است.
نهضت ملی مسکن که از سال ۱۴۰۰ با هدف اصلی حمایت از دهکهای اول تا هفتم درآمدی جامعه آغاز شد، تفاوتهای ماهوی قابل توجهی با طرحهای مسکنمهر گذشته دارد. تمرکز بر مشارکت بخش خصوصی، استفاده از ظرفیت تعاونیهای مسکن، واگذاری زمینهای بلااستفاده دولتی و همچنین ایجاد شفافیت از طریق «سامانه نهضت ملی مسکن»، از جمله ارکان اصلی این سیاستگذاری کلان بود. هدف نهایی این طرح عبور از بحران کمبود مسکن و کاهش فشار اجارهبها بر دوش خانوارهای ایرانی بود؛ اما گذر زمان و نوسانات اقتصادی، آزمونی سخت را پیش روی این نهضت قرار داده است.
وعده نهضت ملی مسکن چند هزار واحد آپارتمان بوده است؟
طرح نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ با یک وعده قابل توجه خورد؛ ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در بازه زمانی ۴ ساله بوده که این عدد بر اساس برآوردهای اولیه از تقاضای انباشته شده در کشور و کمبود شدید مسکن مطرح شد. با گذشت زمان و مواجهه با محدودیتهای بودجهای، تورم مصالح و چالشهای تأمین زمین، مشخص شد که رسیدن به عدد ۴ میلیون واحد در کوتاهمدت غیرممکن است. در نتیجه، وزارت راه و شهرسازی بر اساس «قانون جهش تولید مسکن» و قراردادهای واقعی منعقد شده با پیمانکاران و تعاونیها، هدف نهایی و قابل تحقق (در صورت وجود همه امکانات) خود را به ۸۵۴ هزار واحد تقلیل داد.. این عدد، همان رقمی است که اکنون مبنای اصلی ارزیابی پیشرفت فیزیکی پروژهها در کشور قرار دارد.
بر اساس گزارشهای رسمی و بررسیهای میدانی تا اوایل سال ۱۴۰۵؛ آمارها نشان میدهد که کمتر از ۱۰۰ هزار واحد از نهضت ملی مسکن تاکنون به طور کامل تکمیل شده و به متقاضیان تحویل داده شده است و این در حالی است که برخی از متقاضیان از سالها پیش واریز آوردههای خود را انجام داده و منتظر دریافت کلید خانههای خود هستند. گزارش منابع رسانهای نشان میدهد که از مجموع حدود ۸۵۴ هزار واحدِ هدفگذاری شده، پروژهها پس از گذشت حدود ۴ سال از آغاز عملیات اجرایی گسترده، به طور میانگین ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشتهاند؛ همچنین در حال حاضر حدود ۷۰۷ هزار واحد نهضت ملی مسکن در سراسر کشور رسماً در دست ساخت قرار دارد.
افزایش چند برابری قیمتها باعث شد آورده اولیه متقاضیان و تسهیلات بانکی مصوب، کفاف هزینههای ساخت را ندهد و پروژهها به دلیل کسری بودجه نیمهکاره رها شوند یا با کندی پیش بروند؛ همچنین بسیاری از زمینهای واگذار شده در حاشیه شهرها فاقد آب، برق، گاز و راه دسترسی بودند که باعث توقف ساخت تا زمان تأمین زیرساخت توسط دستگاههای اجرایی شد؛ البته ناگفته نماند که این طرح حتی اگر به صورت کامل انجام نشود دستاوردهایی دارد که اگر، چالشهای طرح بررسی و رفع شود، یقینا نقاط قوت مضاعفی برای اقتصاد مسکن خواهد بود.
نقاط قوت طرح نهضت ملی مسکن
اولین و شاید مهمترین نقطه قوت این طرح، تأمین زمین بدون هزینه برای متقاضیان است. دولت با شناسایی و واگذاری اراضی مازاد خود و زمینهای فاقد کاربری مشخص در حریم شهرها، بزرگترین مانع تاریخی ساخت مسکن، یعنی قیمت تمامشده زمین را از دوش متقاضیان برداشت. این اقدام در مقیاس ملی، ارزش افزودهای عظیم را به نفع اقشار کمدرآمد رقم زده است.
دومین نقطه قوت، تنوعبخشی به بازیگران عرصه ساخت است. برخلاف گذشته که دولت بهتنهایی پیمانکار بود، در نهضت ملی مسکن، بخش خصوصی، انبوهسازان و بهویژه تعاونیهای مسکن کارگری و کارمندی به عنوان بازوهای اجرایی وارد میدان شدند. این رویکرد نهتنها باعث توزیع ریسک شد، بلکه به دلیل نظارت مستقیم ذینفعان (اعضای تعاونی)، انگیزه بیشتری برای پیشبرد پروژهها ایجاد کرد.
سومین دستاورد، ایجاد شفافیت در فرآیند ثبتنام و تخصیص است. راهاندازی سامانه یکپارچه نهضت ملی مسکن باعث شد تا فرآیند احراز صلاحیت متقاضیان (بر اساس وضعیت مالکیت، خودرو و حساب بانکی) بهصورت سیستمی و با کمترین دخالت انسانی انجام شود.
همچنین، تخصیص تسهیلات بانکی قرضالحسنه یا کمبهره از دیگر نقاط قوت این طرح است. اگرچه مبلغ این تسهیلات در طول زمان دستخوش تغییر شد؛ اما وجود یک بسته حمایتی مالی که بخشی از هزینه ساخت را پوشش میدهد و مابقی آن بهصورت اقساط بلندمدت بازپرداخت میشود، همچنان یک مزیت رقابتی برای متقاضیان این طرح نسبت به بازار آزاد مسکن محسوب میشود.
نقاط ضعف نهضت ملی مسکن
با وجود دستاوردهای فوق، نهضت ملی مسکن با چالشهایی دستوپنجه نرم میکند که تداوم آنها میتواند کل پروژه را با خطر مواجه کند. نخستین و مهلکترین چالش، تورم و افزایش سرسامآور قیمت مصالح ساختمانی است. محاسبات اولیه طرح بر اساس قیمتهای سال ۱۴۰۰ انجام شده بود، اما جهش قیمت میلگرد، سیمان و دستمزد کارگر، باعث شد که آورده متقاضی و مبلغ تسهیلات مصوب، کفاف هزینههای واقعی ساخت را ندهد؛ این شکاف مالی منجر به توقف یا کندی شدید بسیاری از کارگاههای ساختمانی شده است.
دومین نقطه ضعف بزرگ، ضعف شدید زیرساختها در اراضی واگذار شده است. بسیاری از زمینهای تخصیصیافته در حاشیه شهرها و مناطق دور از بافت شهری قرار دارند. این مناطق اغلب فاقد شبکه آب، فاضلاب، برق، گاز و دسترسی مناسب به حملونقل عمومی هستند. ایجاد این زیرساختها نیازمند سرمایهگذاریهای کلان دولتی و شهرداریهاست که به دلیل محدودیت منابع، با تأخیرهای طولانی مواجه شده است. این موضوع خطر تبدیل شدن این پروژهها به «شهرهای خوابگاهی» بدون خدمات رفاهی را در آینده نزدیک افزایش میدهد.
سومین چالش، گلوگاههای بانکی و کندی در تأمین نقدینگی است. اگرچه روی کاغذ تسهیلات تعیین شده، اما در عمل، بانکها به دلیل محدودیت منابع، ناترازی ترازنامهها و اولویتبندیهای داخلی، در پرداخت بهموقع تعهدات خود به پیمانکاران و تعاونیها تعلل میکنند یا به طور کامل توانایی انجام وعدههای از پیش تعیین شده را ندارند. این تأخیر در تزریق پول، چرخه ساخت را کند کرده است.
چهارمین ضعف، بروکراسی اداری پیچیده و تغییرات مکرر در آییننامهها است؛ متقاضیان و سازندگان گاهی با دستورالعملهای متناقض از سوی وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و استانداریها مواجه میشوند. فرآیند طولانی اخذ پروانه ساخت، تغییر کاربری اراضی و تأیید نقشهها، زمانبر بوده و هزینههای سربار پروژه را افزایش میدهد.
یک شهروند در این زمینه میگوید: طرح نهضت ملی مسکن میتواند یک آینده خوب را برای زوجهای جوانی که میخواهند ازدواج کنند رقم بزند؛ اما باید دولت تسهیلات لازم را بیش از پیش فراهم کند.
وی میافزاید: طرح نهضت ملی مسکن باید با همکاری بانکها و دستگاههای اجرایی پیگیری شود؛ در غیر اینوصرت شکست در این طرح محتمل است.
یک شهروند دیگر نیز با اشاره به اینکه مدتهاست در صف دریافت مسکن در نهضت ملی مسکن باقی مانده میگوید: باید تلاش شود تا به وعدهها عمل شود؛ این طرح طرح خیلی خوبی است، اما باید در زمان مقرر به وعدههایی که به مردم میدهیم عمل کنیم.
کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن معتقدند که نهضت ملی مسکن از نظر تئوری و هدفگذاری، مسیری درست را برای برونرفت از بحران مسکن در ایران ترسیم کرده است، اما در مقام اجرا، نیازمند «بازنگری واقعبینانه» است. ادامه روند فعلی با بودجهریزیهای سنتی و نادیده گرفتن نرخ واقعی تورم، منجر به تولید مسکنهایی با کیفیت پایین یا نیمهکاره رها شده خواهد شد.
برای نجات این طرح و رسیدن به اهداف تعیینشده تا افق ۱۴۰۵، چند اقدام فوری ضروری به نظر میرسد: اول، بازنگری در مبلغ تسهیلات و تطبیق آن با نرخ روز مصالح با نظارت دقیق بر هزینهها برای جلوگیری از انحراف منابع. دوم، اولویتدهی مطلق به تکمیل پروژههای نیمهتمام به جای تعریف پروژههای جدید و پراکنده. سوم، الزام دولت و نهادهای ذیربط به تأمین زیرساختها همزمان با پیشرفت فیزیکی ساختمانها، و در نهایت، ایجاد ثبات در قوانین و کاهش بروکراسی برای تسهیل فعالیت بخش خصوصی.
نهضت ملی مسکن، آزمونی بزرگ برای حکمرانی اقتصادی کشور در دهه ۱۴۰۰ به بعد است. این طرح توانسته است با شناسایی متقاضیان واقعی و تخصیص زمین، گامی بلند بردارد، اما فاصله بین «وعده» و «تحویل کلید»، در گرو مدیریت هوشمندانه چالشهای مالی و زیرساختی است و باید دولت و دستگاههای اجرایی در این زمینه اهتمام لازم را انجام دهند.
انتهای پیام/281
