قانون الزام؛ پایان تدریجی معاملات قولنامه‌ای و ساماندهی مالکیت املاک
گروه جامعه دفاع‌پرس: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی در تاریخ ۶ آذر ۱۴۰۱ و تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳، در خردادماه همان سال ابلاغ شد. این قانون که مشتمل بر ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره است، یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی در حوزه مالکیت و معاملات املاک محسوب می‌شود و اجرای کامل آن می‌تواند ساختار سنتی خریدوفروش املاک مبتنی بر اسناد عادی را با تغییرات جدی مواجه کند. هدف اصلی این قانون این است که معاملات مهم مربوط به املاک به‌جای اتکا به قولنامه و مبایعه‌نامه عادی، در سامانه رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شوند.
مهم‌ترین بخش این قانون در ماده یک پیش‌بینی شده است. بر اساس این ماده، پس از تحقق شرایط زمانی مقرر، هرگونه معامله و انتقال حقوق مربوط به اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
خریدوفروش ملک، انتقال مالکیت آپارتمان و زمین، انتقال حق انتفاع و ارتفاق، قرارداد‌های رهنی، اجاره املاک با مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این معاملات از جمله موارد مشمول این ماده هستند.
بر اساس ضمانت اجرای پیش‌بینی‌شده در قانون، در صورت ثبت‌نشدن معاملات مشمول ماده یک، دعاوی و ادله مربوط به آنها در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری اصولاً قابل استماع نخواهد بود و جز در موارد استثنایی مقرر در قانون، امکان طرح دعوای حقوقی برای اثبات معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.
به این ترتیب، قانون‌گذار تلاش کرده است با کاهش اتکا به اسناد عادی، زمینه بروز معاملات معارض، فروش مکرر یک ملک به چند نفر و اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی را محدود کند.
سرنوشت قولنامه‌های قدیمی چه می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکان املاک قولنامه‌ای، وضعیت حقوقی اسناد عادی تنظیم‌شده پیش از اجرای قانون است.
در همین راستا، ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازوکار ویژه‌ای برای ساماندهی اسناد غیررسمی و تعیین تکلیف ادعا‌های مالکیت پیش‌بینی کرده است.
بر اساس این ماده، پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، اشخاصی که دارای ادعای مالکیت یا حقوق عینی نسبت به اموال غیرمنقول هستند، اما حقوق آنها در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، باید ادعا و مستندات خود را در سامانه مربوط ثبت کنند.
این افراد از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه، دو سال فرصت دارند ادعای خود را ثبت کنند.
همچنین پس از ثبت ادعا، باید حداکثر ظرف دو سال برای دریافت سند رسمی یا اقدام قانونی لازم جهت تعیین تکلیف وضعیت مالکیت خود اقدام کنند.
این مقررات به‌ویژه برای دارندگان قولنامه‌های قدیمی، خریداران املاک فاقد سند رسمی، صاحبان اراضی کشاورزی و افرادی که املاک خود را از طریق معاملات زنجیره‌ای و اسناد عادی خریداری کرده‌اند، اهمیت ویژه‌ای دارد.
بابایی: فقط اسناد سبزرنگ مشمول قانون الزام به ثبت رسمی هستند
حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ابهامات و سردرگمی‌های موجود درباره اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار داشت: این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده و لازم است مردم بدانند کدام اسناد مالکیت مشمول آن هستند و مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی چه تکالیفی بر عهده دارند.
وی با تأکید بر اینکه در حال حاضر ملاک اصلی تشخیص اسناد مشمول این قانون، رنگ سند مالکیت است، افزود: اسناد مالکیتی که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، به رنگ سبز هستند و مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌شوند.
بابایی تصریح کرد: اگر برای ملکی که سند سبزرنگ دارد، قولنامه یا سند عادی تنظیم شود، این سند در مراجع قضایی و دستگاه‌های دولتی قابل استناد نخواهد بود.
وی ادامه داد: اسناد مالکیت دفترچه‌ای و اسناد تک‌برگ آجری‌رنگ که مشمول این قانون نیستند، فعلاً از این جهت محدودیتی برای تنظیم اسناد عادی ندارند و اسناد عادی مربوط به این املاک، مطابق مقررات فعلی، قابلیت پذیرش و استناد دارند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با خطاب قرار دادن مشاوران املاک گفت: مشاوران املاک برای معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ اجازه تنظیم قولنامه عادی ندارند و در صورت تخلف و ورود خسارت به طرفین معامله، ممکن است با مسئولیت مدنی مواجه شوند.
وی با اشاره به اقدامات انجام‌شده برای ساماندهی معاملات املاک اضافه کرد: دسترسی‌های لازم برای احراز هویت طرفین معامله و بررسی وضعیت ثبتی ملک در اختیار مشاوران املاک قرار گرفته است و حدود ۱۳۷ هزار مشاور املاک به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شده‌اند.
بابایی عنوان کرد: مشاور املاک پس از احراز هویت طرفین و بررسی وضعیت ملک، مطابق ماده ۳ قانون، می‌تواند یکی از دو اقدام را انجام دهد؛ نخست تنظیم پیش‌نویس قرارداد و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی برای انجام مراحل انتقال رسمی و دوم تنظیم قرارداد یکسان در چارچوب تبصره ۲ ماده ۳ قانون.
قانون جدید، فعالیت مشاوران املاک را نیز تحت تأثیر قرار داده و بر اساس ماده ۶، مشاوران املاک پس از انجام مذاکرات مقدماتی و توافق طرفین، باید پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط درج و برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی ارسال کنند.
همچنین طرفین معامله می‌توانند بدون مراجعه به مشاور املاک، مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد خود را به ثبت برسانند.
این تغییر با هدف افزایش شفافیت معاملات، کاهش امکان تنظیم قرارداد‌های معارض و ایجاد نظارت مؤثرتر بر نقل‌وانتقال املاک پیش‌بینی شده است.
دامنه اجرای قانون به آپارتمان‌ها و املاک مسکونی محدود نیست و زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها و سایر اموال غیرمنقول را نیز دربرمی‌گیرد.
با این حال، در خصوص اراضی کشاورزی باید ضوابط اختصاصی مربوط به حفظ کاربری اراضی، جلوگیری از خردشدن زمین‌های کشاورزی و رعایت حدنصاب‌های قانونی نیز مورد توجه قرار گیرد.
قانون برای ساماندهی وضعیت مالکیت این اراضی و صدور اسناد رسمی نیز ظرفیت‌هایی پیش‌بینی کرده است. از این رو، مالکان زمین‌های کشاورزی و باغ‌هایی که تاکنون فاقد سند رسمی بوده‌اند، باید وضعیت ثبتی و حقوقی املاک خود را بررسی و اقدامات لازم را در چارچوب مقررات انجام دهند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای جلوگیری از تخلف و تضمین اجرای مقررات، ضمانت اجرا‌های مختلفی در نظر گرفته است.
از جمله این ضمانت اجرا‌ها می‌توان به غیرقابل استماع بودن دعاوی مربوط به معاملات ثبت‌نشده در شرایط مقرر، جریمه‌های مالی برای ثبت ادعا‌های خلاف واقع و مجازات دریافت وجوه غیرقانونی توسط مشاوران املاک اشاره کرد.
برای نمونه، در مواردی که شخص با علم به نداشتن حق، ادعای خلاف واقع درباره مالکیت یا حقوق مربوط به ملک در سامانه ثبت کند، قانون مجازات مالی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک را پیش‌بینی کرده است.
همچنین برای دریافت وجوه خارج از تعرفه قانونی توسط مشاوران املاک، ضمانت اجرای مالی مقرر شده است.
کارشناسان حقوقی و فعالان حوزه مسکن معتقدند اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌تواند نقش مهمی در ساماندهی بازار املاک و کاهش اختلافات حقوقی ایفا کند.
کاهش معاملات معارض، جلوگیری از فروش مکرر یک ملک، افزایش امنیت سرمایه‌گذاری، شفافیت مالکیت، تسهیل شناسایی املاک و کاهش حجم پرونده‌های قضایی از جمله اهداف اصلی این قانون به شمار می‌روند.
با این حال، موفقیت اجرای قانون به اطلاع‌رسانی عمومی، فراهم‌شدن زیرساخت‌های الکترونیکی، همکاری دستگاه‌های اجرایی، تعیین تکلیف املاک فاقد سند و آگاهی‌بخشی به مالکان و خریداران وابسته است.
ضرورت تعیین تکلیف املاک قولنامه‌ای
با توجه به گستردگی معاملات عادی در بازار مسکن ایران، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت ویژه‌ای برای میلیون‌ها مالک و خریدار ملک دارد.
در این میان، دارندگان اسناد عادی، املاک موروثی، زمین‌های مشاعی، اراضی کشاورزی و املاک فاقد سند رسمی باید بیش از گذشته نسبت به وضعیت حقوقی مالکیت خود حساس باشند.
نکته مهم آن است که تاریخ تصویب و ابلاغ قانون، به‌تنهایی ملاک آغاز ضمانت اجرای ماده یک نیست؛ بلکه آغاز مهلت قانونی یک‌ساله این ماده به راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ و تحقق شرایط مقرر در قانون وابسته است.
بنابراین، اطلاع از تاریخ رسمی راه‌اندازی سامانه و اطلاعیه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تعیین تکلیف وضعیت معاملات و اسناد عادی ضروری است.
در مجموع، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را می‌توان گامی مهم در جهت تحول نظام حقوق مالکیت در کشور دانست؛ تحولی که در صورت اجرای صحیح و فراهم‌شدن زیرساخت‌های لازم، می‌تواند امنیت معاملات ملکی را افزایش داده و از بسیاری از اختلافات و دعاوی ناشی از اسناد غیررسمی جلوگیری کند.
انتهای پیام/ 261
