چرا دولت در مهار تورم ۷۰ تا ۲۵۰ درصدی قیمت مسکن ناتوان ماند؟

گروه سیاسی دفاع‌پرس: بازار مسکن ایران در هفته‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری، به کابوسی غیرقابل تحمل برای شهروندان تبدیل شده است. گزارش‌های میدانی و داده‌های اقتصادی حاکی از آن است که در ماه‌های اخیر، قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور، بسته به نوع منطقه و کلان‌شهرها، بین ۷۰ تا ۳۰۰ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که دولت چهاردهم به ریاست «مسعود پزشکیان» با وعده‌های امیدبخش و تأکید بر بهبود معیشت بر سر کار آمد، اما کارنامه فعلی آن در مهار این التهاب شدید، چیزی جز انفعال، سیاست‌های ناکارآمد و تکیه بر تحلیل‌های کلیشه‌ای نیست. این گزارش تحلیلی به بررسی ریشه‌های این جهش قیمتی، تأثیر متغیر‌های کلان و تنش‌های منطقه‌ای بر بازار ملک و چرایی ناتوانی مطلق دولت پزشکیان در جلوگیری از این فاجعه اقتصادی-اجتماعی می‌پردازد.

 تصویر هولناک بازار مسکن در سال ۱۴۰۵

بازار مسکن در ایران همواره به عنوان دماسنج اقتصاد کلان و پناهگاه امن سرمایه در برابر تورم شناخته شده است؛ اما آنچه امروز در این بازار جریان دارد، فراتر از نوسانات معمول ادواری است. بر اساس مشاهدات و گزارش‌های منتشر شده، قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در برخی مناطق کشور تا ۳۰۰ درصد و به طور میانگین در کلان‌شهر‌ها با شیبی تند رشد کرده است. این جهش قیمتی در حالی رخ می‌دهد که حدود پنج میلیون زوج فاقد مسکن در کشور وجود دارند که هر آن مترصد فراهم شدن فرصت برای خرید خانه اول خود هستند. 

دولت «پزشکیان» در حالی سکان هدایت کشور را در دست گرفت که بازار مسکن از قبل نیز با چالش‌های جدی دست‌وپنجه نرم می‌کرد؛ اما انتظار می‌رفت با تغییر رویکرد و مدیریت صحیح، حداقل از شتاب این قطار جلوگیری شود. با این حال، گذشت زمان نشان داده است که نه تنها ترمزی کشیده نشده، بلکه به دلیل ترکیب سمیِ تورم عمومی، هزینه‌های ساخت و تنش‌های ژئوپلیتیک، این بازار وارد فاز خطرناک‌تری شده است. سوال اساسی اینجاست؛ چرا دولتی که با شعار تدبیر و حل بحران‌ها آمد، در برابر این آتش‌سوزی اقتصادی، تنها به تماشا نشسته است؟

ریشه‌یابی بحران؛ چرا قیمت‌ها سر به فلک کشید؟

برای درک ناتوانی دولت، ابتدا باید موتور‌های محرک این افزایش قیمت را شناخت. جهش ۷۰ تا ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن در ماه‌های اخیر تصادفی نیست؛ بلکه حاصل هم‌افزایی چند عامل ویرانگر است که دولت در مدیریت آنها شکست خورده که از جمله آن می‌توان به انفجار هزینه‌های ساخت و ساز، چاشنی جنگ و بحران‌های سیاسی، شوک عرضه و سقوط تولید مسکن اشاره کرد.

۱. انفجار هزینه‌های ساخت و ساز

بر اساس تحلیل‌های کارشناسی، ریشه اصلی رشد قیمت مسکن را باید در تورم ناشی از هزینه ساخت و ساز جست‌و‌جو کرد. در ماه‌های اخیر، نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی مانند فولاد، سیمان و محصولات پتروشیمی به حدود ۳۰ درصد و در برخی موارد بسیار بیشتر رسیده است؛ لذا این افزایش هزینه‌ها مستقیماً ناشی از نوسانات ارزی و عدم ثبات در زنجیره تأمین است. وقتی دولت نتواند نرخ ارز و تورم عمومی را کنترل کند، انتظار کاهش قیمت تمام‌شده مسکن از سازنده، انتظاری عبث و بیهوده خواهد بود.

۲. چاشنی جنگ و بحران‌های سیاسی

نکته‌ای که در تحلیل‌های اخیر بسیار پررنگ شده، تأثیر مستقیم تنش‌های منطقه‌ای و درگیری‌های نظامی بر بازار مسکن است. با شروع درگیری‌های اخیر و به ویژه جنگ ۱۲ روزه، جنگ ۴۰ روزه و نبرد هرمز، قیمت ارز به سرعت افزایش پیدا کرد و این امر باعث افزایش چندبرابری قیمت مصالح ساختمانی شد. بازار مسکن ایران با این جنگ به نوعی به کما رفت، اما پس از آن، به دلیل افزایش فشار تورمی و انتظارات تورمی ناشی از جنگ، قیمت‌ها با شتابی باورنکردنی جهش کردند. دولت پزشکیان نه تنها نتوانست با دیپلماسی فعال یا مدیریت افکار عمومی، اثرات روانی و اقتصادی این بحران را خنثی کند، بلکه اجازه داد هیجانات بازار، قیمت‌ها را به سطوح غیرمنطقی برساند.

۳. شوک عرضه و سقوط تولید مسکن

مجموعه عوامل فوق باعث شد تا هم هزینه ساخت و ساز رشد کند و هم اینکه عرضه و تولید مسکن نسبت به سال قبل به شدت افت کند. آمار‌ها نشان می‌دهد که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال ۱۴۰۳ حدود ۱۵ درصد کاهش داشته است. وقتی عرضه به شدت کاهش یابد و تقاضای انباشته‌شده (به ویژه از سوی خانه‌اولی‌ها) همچنان پابرجا باشد، قانون عرضه و تقاضا به نفع افزایش قیمت عمل می‌کند. دولت در ایجاد مشوق‌های واقعی برای سازندگان یا تأمین زمین و زیرساخت با قیمت مناسب، کاملاً ناکام بوده است و این موضوع شاید مهمترین دلیل افزایش قیمت مسکن باشد.

یک شهروند تهرانی در این زمینه می‌گوید: واقعا قیمت مسکن در تهران به شکل وحشتناکی افزایش پیدا کرده و نمی‌توان با خوشبینی به بازار مسکن نگریست.  وی می‌افزاید: دولت باید تلاش کند تا از طریق وزارت راه و شهرسازی و با تزریق مسکن جلوی افزایش بی حساب و کتاب قیمت‌ها را بگیرد. 

کارنامه انتقادی دولت پزشکیان: انفعال به جای اقدام

ناتوانی دولت پزشکیان در کنترل قیمت مسکن، ریشه در یک سری اشتباهات راهبردی، فقدان برنامه عملیاتی و نگاه انفعالی به مقوله مسکن دارد.

۱. اعتراف ضمنی به ناتوانی و فلسفه عدم مداخله

شاید تکان‌دهنده‌ترین بخش ماجرا، تحلیل‌هایی باشد که از سوی برخی نزدیکان به سیاست‌های دولت مطرح می‌شود. برای نمونه، برخی کارشناسان همسو با رویکرد فعلی تأکید می‌کنند که اصولاً دولت نباید اقدامی کند و اگر اقدامی نکند بهتر است، چون توانایی ورود هم ندارد؛ در حقیقت این گزاره که «تا مادامی که اقتصاد کلان کشور قفل شده و دچار انسداد شده است نمی‌توان انتظار داشت که مشکل بخش مسکن از خود بخش حل شود» اگرچه از نظر تئوریک درست است، اما در عمل به معنای سلب مسئولیت از سوی دولت است. وظیفه دولت دقیقاً همین است که قفل اقتصاد کلان را باز کند، نه اینکه با دست‌بسته به تماشای نابودی قدرت خرید مردم بنشیند.

۲. ناکارآمدی مطلق تسهیلات و وام‌های مسکن

یکی از ابزار‌های دولت برای کمک به متقاضیان، ارائه تسهیلات است. اما در عمل، سقف تسهیلات خرید مسکن از طریق اوراق (مثلاً یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهیانه ۳۷ میلیون تومان) در برابر قیمت‌های فعلی که در تهران و کلان‌شهر‌ها به متری ۸۶ میلیون تومان و بالاتر رسیده است، قطره‌ای در برابر دریاست؛ این وام‌ها نه تنها کمکی به خانه‌اولی‌ها نمی‌کند، بلکه با ایجاد تقاضای کاذب و تزریق نقدینگی بدون پشتوانه تولیدی، خود به عاملی برای فشار بیشتر بر قیمت‌ها تبدیل می‌شود. دولت پزشکیان هیچ طرح نوآورانه‌ای برای افزایش سقف واقعی وام‌ها یا کاهش نرخ سود آنها به سطوح معقول ارائه نداده است.

۳. فاصله گرفتن از تعهدات تولید مسکن

گزارش‌ها حاکی از آن است که دولت به صورت گام به گام در حال دور شدن از هدف اصلی نهضت ملی مسکن، یعنی خانه‌دار کردن مستاجران است. تعهدات ساخت مسکن از ارقام وعده داده‌شده فاصله گرفته و به جای تمرکز بر تولید انبوه، دولت بیشتر به دنبال راه‌حل‌های نمایشی یا واگذاری مسئولیت به بخش خصوصی بدون ارائه مشوق‌های کافی بوده است. برخی مدیران دولت بر این باورند که با کنار گذاشتن نظام چندنرخی، بساط قیمت‌گذاری دستوری جمع می‌شود؛ اما هم‌زمان هیچ جایگزین ساختاری برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ارائه نشده است. 

۴. شکست در کنترل متغیر‌های کلان

مسکن تابعی از تورم عمومی، نرخ ارز و رشد نقدینگی است. دولت پزشکیان در کنترل این سه ضلع مثلث شکست خورده است. کسری بودجه، رشد پایه پولی و بی‌ثباتی در بازار ارز، مستقیماً به بازار مسکن سرایت کرده است. کارشناسان تأکید دارند که دولت باید برای کنترل نرخ دلار و تورم، بودجه خود را متوازن کند و با اجرای سیاست مالی مناسب با بانک مرکزی هماهنگ شود. عدم انجام این کار، نشان‌دهنده فقدان یک تیم اقتصادی منسجم و قدرتمند در دولت است.

پدیده رکود تورمی؛ بن‌بستی که دولت آن را نادیده می‌گیرد

بازار مسکن ایران اکنون در شرایطی بی‌سابقه از «رکود تورمی» به سر می‌برد؛ این وضعیت به معنای آن است که قیمت‌ها به شدت در حال افزایش هستند، اما تعداد معاملات به شدت کاهش یافته است. در خرداد ماه سال جاری، تعداد معاملات مسکن در تهران نسبت به ماه قبل کاهش یافت و این روند نشان‌دهنده عمق فاجعه را نشان می‌دهد. 

در این شرایط، تقاضای مصرفی به دلیل پایین بودن قدرت خرید، حضور کمرنگی در بازار دارد و تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلیل ابهامات سیاسی و اقتصادی، فعلاً از خرید و فروش امتناع می‌کند؛ همچنین برخی تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که این وضعیت موقتی است و جهش‌های قیمتی جدیدی در راه است. در حقیقت دولت پزشکیان به جای ارائه راهکار برای شکستن این قفل، ترجیح داده است این وضعیت را به عنوان ثبات نسبی یا کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه توجیه کند، در حالی که این رکود، فشار را بر سازندگان و مستاجران به طور همزمان افزایش می‌دهد و در نهایت منجر به کاهش بیشتر عرضه و جهش بعدی قیمت‌ها خواهد شد.

طبقه متوسط در محاصره بحران بی‌خانمانی

گزارش منابع میدانی نشان می‌دهد که نرخ اجاره بها به سمتی در حرکت است که کمر طبقه متوسط جامعه را می‌شکند. پیامد‌های سیاست‌های ناکارآمد دولت و بی کفایتی در کنترل قیمت مسکن، فراتر از اعداد و ارقام اقتصادی است و مستقیماً بافت اجتماعی کشور را تهدید می‌کند. طبقه متوسط، شامل دهک‌های ۴ تا ۷ درآمدی، اکنون با کابوس گرانی مسکن و خطر بی‌خانمانی دست و پنجه نرم می‌کنند. 

وقتی قیمت مسکن ۱۰۰ تا ۳۰۰ درصد افزایش می‌یابد، مالکان برای حفظ ارزش سرمایه خود قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند، اما مستاجران تحت فشار سنگین افزایش اجاره‌بها قرار می‌گیرند. تعیین سقف ۲۵ درصدی رشد اجاره‌بها که گاهی مطرح می‌شود، در عمل توسط مالکان نادیده گرفته می‌شود، زیرا دولت هیچ مکانیزم نظارتی و اجرایی قوی برای اعمال آن ندارد. 

نتیجه این وضعیت، گسترش سریع حاشیه‌نشینی، افزایش اجباری مهاجرت از کلان‌شهر‌ها به شهر‌های اقماری با امکانات رفاهی پایین، و از همه مهم‌تر، ناامیدی مطلق جوانان از تشکیل خانواده است. مسکن از یک نیاز اولیه به یک کالای لوکس و دست‌نیافتنی تبدیل شده است. این شکاف عمیق بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان، زنگ خطری جدی برای انسجام اجتماعی در سال‌های آتی است.

زمان برای آزمون و خطا به سر رسیده است

بازار مسکن ایران زیر سایه جنگ، تحریم و بحران اعتماد، در حال تجربه یکی از تاریک‌ترین دوره‌های خود است. دولت مستقر با کارنامه‌ای که تا امروز از خود بر جای گذاشته، نشان داده است که نه درک درستی از پیچیدگی‌های بازار مسکن دارد و نه عزم و توانایی لازم برای اجرای اصلاحات ساختاری را داراست. 

استدلال‌هایی مبنی بر اینکه دولت توانایی ورود ندارد یا اقتصاد کلان قفل است، تنها توجیهی برای فرار از مسئولیت است. مردم از دولتی که با وعده تغییر آمده است، انتظار دارند حداقل در سه جبهه اقدام فوری انجام دهد:

۱. ثبات‌سازی در اقتصاد کلان؛ کنترل جدی نقدینگی و مهار نوسانات ارزی که سوخت اصلی تورم مسکن هستند.

۲. تزریق مشوق‌های واقعی به تولید؛ ارائه زمین رایگان یا ارزان‌قیمت، معافیت‌های مالیاتی هدفمند و تسهیلات زنجیره‌ای به سازندگان برای جبران عقب‌ماندگی تولید مسکن.

۳. حمایت بی‌قیدوشرط از خانه‌اولی‌ها؛ بازطراحی نظام وام‌دهی به گونه‌ای که واقعاً متناسب با قیمت‌های منطقه‌ای باشد و نه به صورت دستوری و غیرواقعی.

اگر دولت کنونی از این خواب زمستانی بیدار نشود و به سیاست‌های انفعالی و تکیه بر شعار ادامه دهد، باید منتظر پیامد‌های جبران‌ناپذیر اجتماعی بود. جهش ۷۰ تا ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن، تنها یک آمار اقتصادی نیست؛ این آمار، روایتگر اخراج تدریجی میلیون‌ها ایرانی از حق اولیه‌شان برای داشتن سرپناه است. تاریخ قضاوت خواهد کرد که در دورانی که سقف بر سر مردم کوتاه‌تر از همیشه می‌شد، دولت چه کرد؛ و به نظر می‌رسد پاسخ این سوال، سکوتی پر از هزینه برای آینده کشور خواهد بود؛ دولت باید دست روی دست نگذارد و اقدامی کند، در غیر اینصورت این روند فلاکت با سرعت بیشتری همه کشور را در بر خواهد گرفت.

انتهای پیام/ 281